出卖人违反房屋买卖合同中户口迁出约定，应承担违约责任

案情简介：

2018年5月23日，以被告为甲方（出卖人），原告为乙方（买受人），惠州某公司为丙方（居间人），三方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：ＸＸ），其中《房产买卖合同》约定被告将坐落于惠州市惠阳区，总成交价为1350000元。第六条第（四）项约定被告应当在该房屋所有权转移之日起300个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如被告未如期办理与本房屋相关的户口迁出手续的，原告有权要求被告一次性支付房屋总价款20%的违约金。惠州市国土资源局于2018年7月30日向原告颁发案涉房屋的《不动产权证书》［粤（2018）惠州市不动产权第Ｘ××Ｘ号］，按照《房产买卖合同》约定被告应在300个工作日内即2019年10月15日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但被告未在合同约定的时间内迁出户口。2020年9月，被告利用户口便利条件让其女儿何某入读华南师范大学附属惠阳学校小学部。遂提起本案诉讼。

律师分析：

邱文峰律师，凭借其在惠阳淡水处理大量房产纠纷案件的深厚经验，持有如下观点：《房产买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应切实履行合同义务。依照《房产买卖合同》约定，被告应于2019年10月15日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但被告未在合同约定的时间内迁出户口,构成违约,应承担违约责任。

李某甲、庄某甲房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初5523号

原告：李某甲，女，汉族，1988年12月20日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：李某乙，广东日升（大亚湾）律师事务所律师。

被告：庄某甲，女，汉族，1986年11月7日出生，现住址：惠州市惠阳区。

委托诉讼代理人：叶某，广东穗益律师事务所律师。

原告李某甲诉被告庄某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某甲及其委托诉讼代理人李某乙、被告委托诉讼代理人叶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告的诉讼请求：1、请求法院判令被告将其及亲属的户口从案涉物业惠州市惠阳区2、判令被告立即向原告支付因未按约定将户口从惠州市惠阳区的违约金270000元。3、本案诉讼费用、保全费由被告承担，本案受理费2675元、保全费1870元（不包含保费）由被告在支付上述款项时一并直接支付给原告。事实与理由：原告与被告于2018年5月23日签订《房产买卖合同》，约定被告将其名下位于惠州市惠阳区某花园Ｆ区××幢××单元××层××号房出售给原告，房屋总价为1350000元，并约定被告须在房屋所有权转移之日起300个工作日内到户籍登记机关办理房屋内原有户口的迁出手续，如被告未如期办理与本房屋相关的户口迁出手续的，原告有权要求被告承担房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告已支付全部购房款并于2018年7月30日办理了不动产权证，按照约定其应于2019年5月26日前办理原有户口迁出相关手续。但被告一直未按期迁出户口，并在2020年期间利用该房屋未迁出的学区房户口为小孩办理某华南师范大学附属惠阳学校的相关入学手续，其为办理子女入学而逾期迁出户口的行为已经严重违反合同约定。综上所述，原被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。被告未能按照合同约定将案涉房屋的户口迁出，应按照合同约定承担相应违约责任。故，为维护原告自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院依法提起诉讼，恳请贵院判如所请。

被告辩称，一、被答辩人提出的诉讼请求不合理，其陈述并非事实之全部，请求人民法院驳回其诉讼请求。1、答辩人按照合同约定如期履行了合同的主要义务。在签订《房产买卖合同》后，答辩人按时办理了过户手续，按时将房屋实物交付给了被答辩人，履行了合同约定的主要义务。被答辩人既如期取得了房屋实物居住，也如期办理了不动产权证书，其主要合同目的已达到。2、据被答辩人及惠州某公司的工作人员表示，被答辩人购买房屋是为了给其家中老人居住，其表示可以让答辩人及小孩暂时将户口留在该房屋地址，以便小孩可以在附近上学，当时三方都是友好的。且答辩人当时并不知道被答辩人找的中介方的合同将迁户口违约金定为房屋总价款20%，不清楚有这一条规定，其属于格式合同、格式条款，依法属于无效条款。3、完成房屋交易后，双方没有联系，一直到2022年6月29日，被答辩人突然发来短信说答辩人违约只能诉讼解决。答辩人收到信息后于2022年6月30日通过微信回复会去办理户口迁出，并于2022年7月1日向公安户籍部门申请办理户口迁出手续，最终在2022年7月8日完成了户口迁出手续。从6月29日至7月8日，仅为9天时间，可见答辩人是积极履行义务的。4、违约金要求过高。违反户口迁出不属于重大违约，且被答辩人并未造成实际损失，亦未提供任何证据证明其损失，违约金明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释(二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金应以补偿为主、惩罚为辅，不应以此作为营利手段。请求人民法院综合考虑答辩人如期履行了合同的主要大部分义务的情况，参照被答辩人的实际损失，将违约金充分降低，依法作出判决。

本院经审理查明，2018年5月23日，以被告为甲方（出卖人），原告为乙方（买受人），惠州某公司为丙方（居间人），三方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：ＸＸ），其中《房产买卖合同》约定被告将坐落于惠州市惠阳区，总成交价为1350000元。第六条第（四）项约定被告应当在该房屋所有权转移之日起300个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如被告未如期办理与本房屋相关的户口迁出手续的，原告有权要求被告一次性支付房屋总价款20%的违约金。惠州市国土资源局于2018年7月30日向原告颁发案涉房屋的《不动产权证书》［粤（2018）惠州市不动产权第Ｘ××Ｘ号］，按照《房产买卖合同》约定被告应在300个工作日内即2019年10月15日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但被告未在合同约定的时间内迁出户口。2020年9月，被告利用户口便利条件让其女儿何某入读华南师范大学附属惠阳学校小学部。

2022年6月29日，原告发送手机短信至被告，短信内容为“庄某甲，我是向你购买某12幢2单元34层03号房的业主，根据我们房屋买卖合同的约定，你应该在房子过户300天内把户口迁出，而你却一直违反合同约定，私自利用我房子户口办理你小孩的入学，经多次联系仍不迁出，你的行为已经严重违反合同约定，我只能诉讼解决了，如有问题请联系我的律师”，2022年6月30日，被告通过微信通知原告其会在当天去办理户口迁出。2022年7月8日，被告户口迁移至惠州市惠东县××镇。原告向本院提起诉讼，提出前述诉请，本院于2022年7月19日立案受理。被告辩称其已经完成了交付房屋、过户等合同主要义务，户口迁出违约不属于重大违约，主张原告和惠州某公司工作人员曾表示可让被告及其小孩户口暂不迁出，以便小孩在附近上学的事实，认为原告诉请的违约金过高，请求予以调整。审理中，原告自认其购买案涉房屋是为了方便家中老人居住，原告暂无小孩需要入读华南师范大学附属惠阳学校，原告户籍在深圳市，暂无需要将户口迁至案涉房屋所在辖区，原告主张被告利用户口便利让其小孩顺利入读华南师范大学附属惠阳学校小学部，属于违约获利，不同意调低违约金，且被告小孩利用户口入读了华南师范大学附属惠阳学校小学部，对案涉房屋的出售价格产生不利影响。被告认为没有户口便利小孩依然可能入读华南师范大学附属惠阳学校小学部，或可回到惠东县就读，被告租赁房屋在惠阳淡水某门店。

原告在诉讼中申请财产保全，由阳光某公司提供保单保函担保。本院审查后作出裁定书，裁定查封被告名下的银行、微信财付通账户，原告缴交了保全费1870元。

上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录予以佐证。

本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。《房产买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应切实履行合同义务。依照《房产买卖合同》约定，被告应于2019年10月15日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但被告未在合同约定的时间内迁出户口,构成违约,应承担违约责任。被告已于2022年7月8日办理完毕户口迁出手续，因此原告诉讼请求第一项无需另行判决。

关于违约金。本案中，被告主张原告和惠州某公司工作人员曾表示可让被告及其小孩户口暂不迁出，以便小孩在附近上学的事实，但未提交证据证明该事实，自行承担举证不能的不利后果，被告对合同违约负有主要责任。被告小孩因案涉房屋户口便利顺利入读华南师范大学附属惠阳学校小学部，该学校属于惠阳区内教育资源及环境较好的公立学校，被告在惠阳淡水租赁房屋经营汽车音响门店，若被告无案涉房屋的户口便利，被告即使可通过其他途径入读华南师范大学附属惠阳学校或入读惠阳区其他学校，对被告而言，将产生其他经济成本和压力；若让小孩回到惠东县入读，被告在惠阳区从业，小孩若与父母分隔两地，对被告而言，亦会产生其他经济成本和压力，且不利于小孩的成长。综上，对于被告未依约迁出户口，其小孩因户口便利入读华南师范大学附属惠阳学校小学部的事实，本院予以认定，被告应对原告心怀感激并积极和解、给予补偿，被告拒不承认该事实有违诚实信用原则。原告在2022年6月29日才催促被告迁出户口，原告怠于行使权利，对损失的产生和扩大负有一定的责任，原告认为被告利用户口便利让小孩入读华南师范大学附属惠阳学校对案涉房屋的出售产生不利影响，但未提交证据证明损失。依照相关法律规定，合同双方当事人可对违约金数额进行约定，一方当事人认为约定的违约金过分高于损失的，可请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告未举证证明因此所受实际、具体的损失，其主张的金额缺乏依据且明显过高。综合本案查明的被告已履行办理产权过户及交付房屋的主要义务，以及已主动迁出户口的情况,结合原、被告的过错程度、违约造成损失及本案案情，并基于公平合理原则，本院酌定被告向原告支付违约金30000元。本案纠纷因被告违约引起，由被告承担本案保全费、案件受理费。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：

一、被告庄某乙在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李某支付违约金30000元。

二、被告庄某甲在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李某甲支付保全费1870元。

三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2675元，由被告庄某乙负担，在履行生效判决时一并直接支付给原告李某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　钟　盛

二〇二二年十月九日

书记员　范泽鑫

书记员　张靖雯