金卓越培训| 集体土地流转法律实务
发布时间：2025-03-16 作者： 来源：广东金卓越（惠阳）律师事务所公众号
2025 年 3 月 4 日晚，在金卓越惠阳分所大会议室，蔡正伟律师为大家进行了《集体土地流转法律实务》的月度培训课 ，带领大家深入探索集体土地领域的法律规定和实务操作。本次培训主要围绕以下几点展开。
集体经济组织历史演变
集体经济组织在我国的发展历程犹如一幅波澜壮阔的画卷，历经了多个重要阶段。新中国成立后，经过社会主义改造，农村集体经济应运而生，它承载着广大农民对新生活的向往与期待，以一种全新的经济组织形式登上历史舞台。从那时起，农村集体经济组织便在土地经营、农业生产等方面发挥着关键作用。
在后续的发展进程中，自农村改革开始，其发展的内外部环境发生了较大变化。进入新世纪以后，尤其是在 “工业反哺农业、城市支持农村” 的中央决策部署下，农村集体经济组织作用逐渐得到更充分的发挥。党的十八大以来，中央着力推进农村体产权制度改革，出台了一系列政策措施，将农村集体经济发展带进了创新发展时期。
了解集体经济组织的历史演变，如同掌握了一把开启集体土地法律实务大门的钥匙，能够让我们更好地理解现行法律规定背后的逻辑与意义。
集体土地用途管制制度见
“国家实行土地用途管制制度”，这是《中华人民共和国土地管理法》明确规定的重要内容。该制度如同一条不可逾越的红线，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，并对各类土地的用途进行严格规范。
农用地直接关乎国家的粮食安全与农业基础，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。国家对农用地实行特殊保护，严格限制其转为建设用地。建设用地则用于建造建筑物、构筑物，涵盖城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地作为农用地和建设用地以外的土地，也有着其特定的规划和管理要求。
在实际操作中，严禁违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等 “以租代征” 方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。任何单位和个人不得自行与村委会或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。这一系列严格规定，旨在确保土地资源的合理利用，避免因无序开发导致的土地资源浪费和生态环境破坏，维护国家土地利用的整体规划和长远利益。
集体土地流转法律实务
蔡正伟律师在上面三个部分主题中，通过其亲办的案例以及广东省高级人民法院发布服务保障脱贫攻坚和乡村振兴战略典型案例，深入浅出地剖析了集体土地流转法律实务中的重点和难点问题，例如广东省高院发布的典型案例——双井经济合作社诉雄汇物流公司土地租赁合同纠纷案，该案的典型意义在于明确农村集体经济组织履行民主议定程序的规则，即村民会议作出决议后，农村集体经济组织应当及时执行决议，在合理的时间内与相对方签订合同。如果拖延执行时间过长，市场行情、土地租赁价格、市场交易机会等均可能发生较大变化，先前的村民会议决议不能代表订立合同时的村民意愿。当律师在处理类似的问题时，需要留意村民会议决议与合同正式签订之间的时间间隔是否过长，如果间隔过长，那么律师就需要及时做好相关法律风险的防范。
蔡正伟律师强调，我所的大部分律师担任了调解员，村（居）法律顾问，要通过本次内部培训特别是案例的分析，了解村集体因土地流转中因实体和程序违法而引起的纠纷，深刻认识到在集体土地流转业务中，严格遵循法律规定、规范操作流程的重要性。
培训后半场，大家进入了互动环节。朱海森律师、邱文峰律师等人提出相关实务问题和将正在办理的案件进行了咨询和讨论。
本次培训提升了大家关于集体土地流转业务能力。在未来涉及集体土地的法律服务工作中，律师们将能够运用所学知识，为当事人提供更加专业、精准的法律服务，助力集体土地资源的合理利用与优化配置，在法治轨道上推动相关经济活动的健康有序发展。
总结
集体土地流转法律实务是本次培训的核心内容，也是当前土地法律领域的热点与难点。随着集体经营性建设用地入市等改革试点的推进，集体土地流转的法律实务变得愈发复杂且重要。例如，在集体经营性建设用地入市过程中，需要明确土地的产权归属、流转程序、收益分配等一系列问题。从产权归属来看，要清晰界定农村集体经济组织对土地的所有权，以及农民个体在其中的权益。流转程序上，需遵循严格的审批、公示等流程，确保流转过程的公开、公平、公正。收益分配则涉及到如何合理分配土地流转所带来的经济利益，保障农民和集体经济组织的合法权益。